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[千亿之后]阳光城:低利润率待解 渴望借品质突

2019-08-22 23:07 作者:808彩票资讯 来源:网络整理 次阅读

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  编者按:2018年,商品房销售额高达15万亿的背后是一众规模庞大的全国型房企,据克而瑞全口径数据,销售规模突破1000亿元的房企达到30家,首位的碧桂园销售规模高达7286.9亿元。在我国的城镇化发展到今天,人均居住面积达到一个较高的水平,房地产及相关产业链占GDP近四分之一,居民杠杆率已经有了明显上升,老龄化将加快到来,刺激房地产已经不再作为短长期刺激手段……存量的时代房企众生相值得投资者关注。在行业即将进入成熟期的当下,新浪财经大眼楼管特别策划“千亿之后”系列文章,旨在剖析头部房企的过去、现在和将来,梳理头部房企千亿之后的战略走向。

  在中国房地产30多年的发展历程中,闽系房企一直都是不可或缺的一个部分,他们大多负债率高企,在从福建走向全国的过程中,通过激进地加杠杆实现了规模的快速扩张。目前的千亿级房企中不少都系身出闽系,包括世茂房地产、泰禾集团、旭辉、融信、正荣、阳光城,前三家在2017年率先步入千亿阵营,后三者则是在2018年达成千亿规模。

  阳光城2018年9月销售额便已超千亿,2018年的销售增速约78%,而销售TOP30房企平均增速水平为45%。“千亿规模”也是朱荣斌和吴建斌2017年加盟之后,带领阳光城站上的首个台阶。

  但同时,阳光城也经历着“发展痛”,公司净负债率高企,净利润率与规模不匹配、低于业内平均水平,在土地成本占比走高的大环境下,未来如何在头部房企中突围、实现更大的规模,这些都是留给朱荣斌、吴建斌和林腾蛟待解的问题。

  规模高速扩张 净利润率低于行业平均

  阳光城,上世纪90年代中期,由林腾蛟在福建创立,并于2002年借壳“石狮新发”登陆A股市场。

  2002年,阳光城的全部营业收入均来自于福州。2003年,阳光城业务开始逐渐辐射其他地区,当年福州地区的营业收入占比为96.70%,其他地区占比为3.30%。到了2011年时,公司75%的营业收入来自于华东地区,西北地区占比不到1%,其余为国外地区收入。而2011年,旭辉已实现了在长三角、环渤海及中西部地区的布局,世茂房地产当年开发的物业也已遍布北京、上海、苏州、烟台、哈尔滨等全国20余个城市。可以说,在从福建走向全国的进程中,阳光城的速度并不算快。

  2012年,阳光城的总部由福建迁往上海,也是在这一年,公司开始了高速扩张之路。2011年,阳光城的合同销售额仅为23亿,2012年即达到100亿元的规模,而2013-2018年,阳光城一路狂奔,合同销售额分别为220亿元、230亿元、300亿元、487亿元、915亿元和1628亿元。

[千亿之后]阳光城:低利润率待解 渴望借品质突

  2018年对阳光城来说可以算得上惊喜的一年,销售额度首次突破千亿关口,超额完成2018年初公司定下的1400亿销售目标。在今年上半年的业绩发布会上,朱荣斌表示,加上认购未签,上半年销售额实际上已超千亿。

  2012-2018年,阳光城的销售额增速分别达到334.78%、120.00%、4.55%、30.43%、62.33%、87.89%和77.92%。

  由于物业项目一般有两年左右的建设周期,因此,2012年的销售额大约会体现在2014年的业绩中。2014-2018年,公司归属于上市公司股东的净利润增速分别为103.12%、7.14%、-13.27%、67.63%和46.36%。可见,净利润增速与规模增速并不匹配,更多的时间里,净利润增速要低于销售增速。

[千亿之后]阳光城:低利润率待解 渴望借品质突

  wind数据显示,阳光城的净利率一直处于行业中下水平,2018年,营业收入top50房企的销售净利率加权平均数为13.17%,而阳光城仅为6.92%,这或许是公司净利润增速常不及销售的原因之一。

  今年上半年,阳光城的利润率仍然只有不到7%的水平,朱荣斌表示公司管理层对净利润率也不满意,并称“利润率一直是阳光城的一个短板,现在还是比较低的水平。未来利润率会是整个房地产行业的问题,在限价政策下,要实现高利润率是很困难的。”

  wind数据显示,自2010年以来,虽然中间有波动但公司的毛利率整体呈下滑趋势。以2018年营收top50上市房企为样本,对比可见,公司的毛利率水平持续低于该样本组的加权平均数。销售毛利率水平较低或是造成公司的净利润率不高的主要原因。

[千亿之后]阳光城:低利润率待解 渴望借品质突

  净负债率曾达259% 少数股东权益大幅变动

  与大多数快速扩张的房企一样,规模与负债,就像鱼与熊掌一样不可兼得。

  阳光城持续的“攻城略地”下,存货规模快速增长到千亿以上。但wind数据显示,2011年以来,阳光城的存货周转率却在持续下滑。